法条指引:

最高院《有关建设工程施工合同的司法解释（二）》

第十七条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

    第十九条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

        第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

实务要点:

一、优先受偿范围

1、除法条已明确的工程价款，工程质保金也属于该优先受偿的范围，但因其返还时间晚于优先受偿权存续期限在事实上很难得到优先受偿保护。

2、质量优良、提前完工的奖励费用属于建设工程价款优先受偿权的担保范围（最高院2011民一终字第62号民事判决案件中认为工程奖励和赶工费属于施工过程中的劳动报出应一并纳入保护范围）。

3、因价格上涨导致的材料价差损失应当纳入优先受偿的担保范围。

4、性质上不宜折价、拍卖的建设工程主要包括直接关系到国家利益和社会公共利益的工程、行使优先受偿权将严重影响整体工程的工程以及质量不合格的工程。比如政府机关工程中的办公楼不宜折价、拍卖，但是宿舍、培训中心等非办公性质的不影响，其他的如学校、医院、幼儿园等都不能折价拍卖。为生活购买的住宅如果购房人已经全部或大部分（超过50%）支付款项无论是否取得无权或办理合同办案登记均不得行使优先受偿权。

二、实务中如何认定“发包人应当给付建设工程价款之日”

通常，承发包双方会在合同中约定发包人向承包人支付工程款的具体时间。基于合同有明确约定，以约定的发包人应付款时间作为优先受偿权的起算点即可。但是，如果合同对付款时间没有约定或者约定不明的，则需要进一步确定此情形下的发包人应付款时间。根据《施工合同司法解释一》第十八条规定，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：

（1）建设工程已实际交付的，为交付之日；

（2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

（3）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

承包人主张阶段性工程款但合同仍在继续履行的，应以工程最终竣工结算所确定的工程价款的应付款时间作为起算点。

三、在承包人有过错情形下也不影响其优先受偿权行使

即便施工合同无效，质量合格的优先受偿权也应予以支持，不受施工合同效力的影响。但合同无效的情形要有所区分，比如因为未取得建设工程规划许可证导致的无效，已完工程属违章建筑必须拆除，不能享受优先受偿权。

四、如何认定“损害建筑工人的利益”

虽然最高院法官在上述解读中明确提出：“如果承包人事先放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，使得承包人无充分的责任财产支付建筑工人工资等债务，则可以认定双方的约定损害了建筑工人的利益。”但是，该解读仍然未清晰解决如何认定“损害建筑工人利益”的问题。因为，当事人作出“约定放弃”的基础条件极有可能是影响行为是否“损害建筑工人利益”的关键因素，而承包人的“事先放弃”并不必然导致“承包人无充分的责任财产支付建筑工人工资等债务”。例如:1.承发包双方资信、资金状况、履约能力等均较为良好，此时双方约定或承包人单方承诺放弃优先受偿权。该情形中，双方约定之时并不必然产生“损害建筑工人利益”的后果，不论是发包人或是承包人，只要任何一方具备相应的资金实力，发包人按照约定付款或者即使发包人欠付但承包人有实力垫资施工，都不必然产生“损害建筑工人利益”的后果。2.发包人资金链已断裂，承包人欠付大量的供应商款项，此时双方约定或承包人单方承诺放弃优先受偿权。该情形中，双方的行为必然产生“损害建筑工人利益”的后果且双方对此应为明知。